Информация о допустимых параметрах разрешенного строительства и законности размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке

 

В соответствии с пунктом 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) объектом индивидуального жилищного строительства (далее – объект ИЖС) является отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Строительство объектов ИЖС допускается на землях населенных пунктов, на земельных участках с видом разрешенного использования «для индивидуального жилищного строительства», либо «для ведения личного подсобного хозяйства», при условии получения в органе местного самоуправления (далее – ОМС) уведомления о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке (далее – уведомление о соответствии), а также соблюдения при строительстве объекта ИЖС предельных параметров разрешенного строительства, установленных в правилах землепользования и застройки.

 

Алгоритм действий при нарушении застройщиком предельных параметров разрешенного строительства или реконструкции объекта ИЖС

В соответствии с пунктами 2 – 4 статьи 38 ГрК РФ к предельным параметрам относятся:

минимальные отступы от границ земельных участков в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;

предельное количество этажей или предельная высота зданий, строений, сооружений;

максимальный процент застройки в границах земельного участка, определяемый как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка.

Значения предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объекта ИЖС, установлены в правилах землепользования и застройки.

В целях предотвращения случаев нарушений застройщиком предельных параметров разрешенного строительства, рекомендуем при выдаче застройщику уведомления о соответствии информировать застройщика о недопущении нарушения предельных параметров. В случае выявления нарушения застройщиком установленных предельных параметров, ОМС будет обязан начать процедуру по признанию построенного объекта самовольной постройкой. В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, за счет лица, осуществившим ее возведение.

Процедура получения разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлена статьей 40 ГрК РФ.

За разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства праве обратиться правообладатели земельных участков, размеры которых меньше установленных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков либо конфигурация, инженерно-геологические или иные характеристики которых неблагоприятны для застройки.

Также за разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства вправе обратиться правообладатели земельных участков, если такое отклонение необходимо в целях однократного изменения одного или нескольких предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны, не более чем на десять процентов.

В случае, если во время осуществления строительства застройщиком допущены отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, при условии наличия оснований, указанных в одном из двух предыдущих абзацах, застройщику необходимо обратиться с заявлением в администрацию муниципального, городского округа, администрацию поселения, по месту нахождения земельного участка, с заявлением о выдаче разрешения на отклонение от предельных параметров. Получив такое разрешение, застройщик направляет в ОМС, выдавший уведомление о соответствии уведомление об изменении параметров планируемого строительства или реконструкции объекта ИЖС.

Получив новое уведомление о соответствии застройщику, по окончанию строительства, необходимо обратиться в ОМС с уведомлением об окончании строительства или реконструкции объекта ИЖС.

В случае, когда выдача разрешения на отклонение от предельных параметров недопустима, например, при отклонении более чем на 10%, застройщику в целях признания права собственности на построенный объект ИЖС, необходимо обратиться в суд.

В случае отсутствия нарушений, влияющих на права и свободы собственников смежных земельных участков (например, нарушение минимальных отступов от границы земельного участка со стороны красной линии), на безопасность и благоприятные условия жизнедеятельности населения, рекомендуем ОМС в суде ходатайствовать признания права собственности застройщика на построенный объект ИЖС.

В настоящее время имеются случаи эксплуатации объектов ИЖС без получения уведомления о соответствии построенного объекта. ОМС необходимо организовать работу по выявлению таких объектов, эксплуатирующихся без получения уведомления о соответствии построенного объекта и уведомить застройщиков о необходимости признания права собственности на построенный объект ИЖС в установленном порядке.